Acheter une résidence secondaire en Italie

Chiffres vérifiés le : 14 octobre 2026. Les taux et barèmes évoluent ; les chiffres ci-dessous décrivent la situation à cette date et ne constituent pas une offre.

Qui peut acheter, et avec quoi commencer

En tant que citoyen de l'Union européenne, vous achetez en Italie aux mêmes conditions qu'un Italien. Il n'y a ni autorisation à demander, ni zone interdite, ni plafond de surface. La première formalité est administrative : le codice fiscale, le numéro fiscal italien, est obligatoire pour signer un compromis, ouvrir un compte, souscrire les contrats d'eau et d'électricité et payer les taxes. Il s'obtient gratuitement auprès de l'Agenzia delle Entrate en Italie ou du consulat d'Italie dans votre pays, sur présentation d'une pièce d'identité.

Un compte bancaire italien n'est pas une obligation légale, mais il simplifie les prélèvements des charges, de l'IMU et des contrats. Si vous empruntez auprès d'une banque italienne, elle l'exigera de toute façon. Les virements depuis votre pays passent en SEPA, sans change ni autorisation.

Les trois temps de l'achat

Un achat italien se déroule en trois actes successifs, et chacun engage davantage que le précédent.

La proposta d'acquisto. Une offre écrite, le plus souvent remise à l'agent avec un chèque ou un virement de garantie. Tant que le vendeur n'a pas accepté, vous pouvez la retirer. Dès qu'il signe, elle devient un engagement réciproque : lisez-la comme un contrat, pas comme une formalité.
Le compromesso, ou contratto preliminare. Il fixe le prix, la date de l'acte, les conditions suspensives et l'acompte, la caparra confirmatoria, en général entre 10 et 20 % du prix. Le mécanisme de l'article 1385 du Code civil italien est symétrique : si vous renoncez, vous perdez la caparra ; si le vendeur renonce, il vous en doit le double. Un compromesso peut et devrait être enregistré, et dans de nombreux cas le notaire le reçoit lui-même, ce qui le rend opposable aux tiers.
Le rogito. L'acte authentique chez le notaire, qui transfère la propriété, encaisse les taxes pour le compte de l'État et dépose l'acte au cadastre et aux registres immobiliers. Le notaire est choisi et payé par l'acheteur.

Entre le compromesso et le rogito s'écoulent couramment deux à quatre mois, davantage si une banque intervient : elle doit faire expertiser le bien, examiner votre dossier et émettre son offre ferme, qui vous engage pendant au moins sept jours de réflexion avant la signature. Si vous financez, faites inscrire au compromesso une condition suspensive d'obtention du prêt ; sans elle, un refus de la banque vous coûte la caparra.

Ce que le notaire vérifie, et ce qu'il ne vérifie pas

Le notaire italien contrôle le titre de propriété du vendeur, les inscriptions hypothécaires et les saisies, la correspondance entre le bien tel qu'il est et tel qu'il figure au cadastre, et l'existence des autorisations d'urbanisme. Depuis quelques années, une non-conformité cadastrale ou urbanistique bloque l'acte, ce qui est une protection pour vous. Il demande aussi l'attestation de performance énergétique, l'APE, et le certificat d'habitabilité lorsqu'il existe.

Il ne vérifie pas l'état technique du bâtiment. Dans les campagnes toscanes ou ligures, les maisons anciennes réservent des surprises de structure, de toiture et d'assainissement. Un géomètre, le geometra, est l'interlocuteur habituel pour un état des lieux technique et pour régulariser au cadastre les petites différences qui existent presque toujours. Comptez son intervention dans le budget, avant le compromesso.

Si vous ne comprenez pas l'italien, la loi notariale impose soit un acte bilingue, soit la présence d'un interprète et de témoins. C'est un coût de plus, mais aussi la garantie que vous signez ce que vous croyez signer.

Les frais d'achat

Pour un achat auprès d'un particulier, les taxes se calculent sur la valeur cadastrale, pas sur le prix, pour autant que l'acte mentionne le prix réel. La valeur cadastrale est la rendita catastale revalorisée de 5 % puis multipliée par 120 pour une résidence secondaire, et elle est souvent très inférieure au prix du marché.

Droit d'enregistrement (imposta di registro) : 9 % de la valeur cadastrale, minimum 1 000 euros. En prima casa, 2 %, à condition de transférer votre résidence dans la commune dans les dix-huit mois et de ne pas posséder d'autre logement acheté avec cet avantage en Italie. Une résidence secondaire n'y a donc pas droit.
Taxes hypothécaire et cadastrale : 50 euros chacune.
Achat neuf auprès d'un promoteur : TVA à 10 % sur le prix (4 % en prima casa), plus 200 euros pour chacune des trois taxes fixes. Sur un prix de 250 000 euros, l'écart entre les deux régimes dépasse 14 000 euros.
Notaire : honoraires libres et dégressifs, quelques milliers d'euros pour un achat courant ; demandez un devis, le preventivo, avant de choisir.
Agence : l'honoraire se paie des deux côtés en Italie, le plus souvent autour de 3 % du prix plus TVA pour l'acheteur, à confirmer par écrit avant la proposta.
Si vous empruntez : la taxe de substitution de 2 % du capital emprunté (0,25 % en prima casa), retenue par la banque au déblocage, plus l'expertise et les frais de dossier. Notre guide du financement détaille cette partie.

Tous ces frais sortent de vos fonds propres : une banque italienne ne les finance pas. Déduisez-les de votre budget avant de fixer votre fourchette de recherche, pas après.

Acheter à distance

Vous n'êtes pas obligé d'être présent au rogito. Une procuration notariée, établie devant un notaire de votre pays ou au consulat d'Italie, permet à une personne de confiance ou à un collaborateur du notaire italien de signer pour vous. Demandez au notaire italien le texte exact qu'il attend et la forme de légalisation qu'il exige, car les pratiques varient d'une étude à l'autre. Pour le compromesso, une procuration simple suffit souvent, mais là encore la question se pose avant, pas la veille.

Après l'achat : ce que votre pays attend de vous

En France, posséder une résidence secondaire en Italie n'entraîne pas de déclaration spécifique tant qu'elle n'est pas louée. Deux points restent à surveiller : le bien entre dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière si votre patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros, et si vous le louez un jour, les loyers se déclarent en France sur le formulaire 2047 avec un crédit d'impôt prévu par la convention franco-italienne du 5 octobre 1989. Les comptes bancaires ouverts en Italie, eux, se déclarent chaque année sur le formulaire 3916.

Côté italien, une résidence secondaire supporte chaque année l'IMU, l'impôt communal sur les biens autres que la résidence principale, et la TARI pour les déchets. Les communes fixent le taux de l'IMU dans une fourchette légale : vérifiez le taux de la commune visée avant d'acheter, l'écart entre deux villages voisins peut être réel.

Avant de signer une proposta

Demandez votre codice fiscale dès que la recherche devient sérieuse.
Faites chiffrer les frais d'achat sur la valeur cadastrale du bien, pas sur une moyenne.
Faites inspecter le bâti par un geometra et vérifier la conformité cadastrale avant le compromesso.
Négociez une condition suspensive de prêt si vous financez.
Choisissez le notaire vous-même et demandez son devis.
Prévoyez la procuration et sa légalisation si vous ne serez pas présent.
Notez le délai belge de quatre mois pour déclarer le bien au SPF Finances.
Vérifiez l'effet du bien sur votre IFI et déclarez le compte italien sur le 3916.
Prévoyez la mention du bien dans votre déclaration luxembourgeoise, même sans impôt à payer.

Questions fréquentes

Puis-je obtenir les 2 % de la prima casa pour une résidence secondaire ?

La caparra est-elle remboursée si la banque refuse le prêt ?

Le notaire me protège-t-il contre les vices cachés ?

Dois-je payer en Italie depuis un compte italien ?

Pour aller plus loin

D'où partent les demandes pour l'Italie

Sur les 356 demandes reçues dans notre réseau entre le 27 mai et le 9 octobre 2026, 106 concernaient l'Italie, deuxième destination après l'Espagne. Parmi les régions citées, la Toscane arrive en tête (13 mentions), devant le lac de Garde (10), le Piémont (9), le lac de Côme (8), les Pouilles et la Sicile (7 chacune). Ce sont des chiffres pour l'ensemble du réseau, pas pour les seuls acheteurs francophones, mais ils montrent que les régions décrites ici sont bien celles où se concentre la demande.

Rédigé, relu et approuvé par Bas Terpstra, certifié AFM et PGN
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Ce guide est une information générale et non un conseil financier, juridique ou fiscal personnalisé. Les taux et pourcentages cités sont des repères issus de sources publiques de 2026 et expressément pas une offre. Tout crédit est soumis à l'examen des revenus, de l'expertise et des critères du prêteur. Un crédit vous engage et doit être remboursé.